回覆:

贈與稅申報價值計算方式，土地以當期公告現值，房屋以評定價格為準，土地與建物合計為贈與總額。

每人每年度贈與免稅額為二百二十萬元，建議分次贈與，以達免稅標準。

105年後取得之房地，均須繳納房地合一稅。當時以贈與取得之房地，出售時以

取得之公告現值計算成本。(若兒子在短期6年內出售會有鉅額稅款，須留意)

另建議方式:其小孩已年滿20歲且有正當工作，可以2親等買賣方式辦理所有權移轉，可免除贈與稅及日後出售需負擔鉅額房地合一稅。

回覆:

繼承人在繼承開始前兩年內，從被繼承人受有財產之贈與者，財產視為其所得遺產。

其死亡前2年內贈與太太財產總計450萬元，應依遺產及贈與稅法第15條規定併入遺產總額。

另要計算動產及不不動產均須納入遺產總額計算。

回覆:

媽媽在死亡前兩年內贈與財產均被國稅局視同遺產總額。

繼承人在繼承開始前兩年內，從被繼承人受有財產之贈與者，財產視為其所得遺產。

辦理土地共有物分割登記很難嗎?  不難!

楊先生與其他繼承人共同繼承土地三筆，其繼承人眾多，繼承之初，繼承人間曾多次欲分割此筆土地，惟對分割方法主張不同，多次爭吵，耗費時日，仍無法達成協議，亦因此得罪其他共有人，為維持親屬間的和協，只好放棄，土地維持現狀，仍由現使用人繼續使用，分割土地之事因此擱置多年。

　近日以來復有其他繼承人重提此事，並釋出善意，表示願適度讓步，楊先生因而再度興起分割意願，楊先生原以為此次居中協調能輕鬆完成，沒想到遭遇更多困難，共有人的意見相持不下，但楊先生不願放棄自己已付出的許多努力，又恐下次再想分割將可能遭到無法想像的際遇，考慮其他共有人或因對分割方法不同意，或因價值較低且無時間不願為辦理土地共有物登記，故而尋求我們的協助。

本事務所建議必要關鍵:

（１）若共有人已死亡而未辦理繼承登記部分，請求法院代為辦理繼承登記。

（２）針對持分較少之繼承人，協助完成繼承人相互間之贈與及買賣，提高分割意願及

　　　實益。

（3）本件分割共有物分割系各共有人利益上及情感上的紛爭不休，建議由本事務所居間協調向各土地共有人說明辦理土地共有物之優缺點。

(4)根據民事訴訟法第４０３條第１項第３款為強制調解事件，法院調解之時，共有人到埸爭吵不休，喧鬧不停，對分割方法各有意見，無法進行調解，調解未成功，得由法院辦理變價分割登記。

（5）民法第８２４條第２項：「分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人

　　之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價

　　金分配於各共有人」，楊先生等共有人無法對共有土地之分割方法達成協議，根

　　據上述法條規定，請求法院為裁判分割。

本件分割共有物分割系各土地共有人各持己見且利益分配上各有猜忌另涉及親屬間分配紛爭，歷經本所半年來的努力，終獲全部土地共有人認同並辦妥土地共有物分割登記。

若拋棄繼承, 是否不用清償債務?

吳老先生年經時有積欠銀行卡債迄今尚未償還並於近日往生,今吳先生子女來本事務所洽詢欲辦理遺產登記問債務是否會受影響?

本事務所回覆:

一、在共同繼承的狀況時, 被繼承人對繼承人之債權, 由共同繼承人共同繼承, 形成債權之準共有關係; 至於對被繼承人有負債之繼承人, 身兼債權準共有人及債務人雙重身分, 為方便遺產分割和考量繼承人間之公平, 民法於是規定: 繼承人中如對於被繼承人負有債務者，於遺產分割時，應按其債務數額，由該繼承人之應繼分內扣還。(第1172條)

二、是的。若該繼承人拋棄繼承,當然無應繼分可扣還,也沒資格加入遺產分割,但其不因此而免負返還責任。換句話說, 拋棄繼承雖自繼承開始時, 已失去繼承人的身分(民法第1175條), 但還是屬於被繼承人之債務人, 因此其他繼承人便得向該拋棄繼承之人, 請求返還債務全額。

三、其被繼承人生前所承保之人壽險、醫療險等依個案而定，另意外險則不為債務扣除額範圍內。

本事務所回覆:

繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，即承受被繼承人財產上的一切權利與義務，而繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。

依法應於繼承開始之日起六個月內為之，逾期申請者每逾一個月應處登記費一倍的罰鍰，雖然最高不得超過二十倍。

土地法第七十三條之一的規定，一直未能辦理繼承登記的土地亦有被收歸國有的可能。仍應依照土地登記規則第三十一條的規定，由繼承人中的一人或數人，為全體繼承人的利益代位辦理公同共有繼承登記為宜。

建議事項:建議辦妥公同共有登記後再另行依法辦理分別共有登記或遺產協議分割登記。

張先生從網路上得知本事務所的資訊來電詢問，想跟嫂嫂買回10年前在借名登記中壢龍昌路透天的房子，因屬二親等，請問要做買賣還是贈與?繳納的稅金要如何節稅?對於日後買賣移轉有什麼差異？如辦贈與，需繳納土地增值稅嗎? 本事務所回覆: 1、二親等之間的如以買賣方式移轉符合自用住宅條件時可向地方稅務局報增值稅已自用稅率課徵，以張先生案例來看因土地長期持有，增值以自用或一般差異可達50萬，我們建議房地合一稅實施後，如果有自備款可供運用，於日後出售時也可節省房地合一稅 2、對於日後買賣只有房地合一稅之差異性 3、如以贈與不動產方式仍須繳納土地稅

宋小姐於2年前委託本事務所辦理贈與不動產2/3持分中壢區福州一街電梯大樓給兒子，日前來電詢問想贈與剩下1/3持分給兒子，與先前贈與有何不同?對於日後房屋買賣移轉是否有房地合一稅的影響?

本事務所回覆:

剩下1/3持分房屋現值未達220萬屬免稅額，日後如移轉，先前贈與之2/3適用舊制，針對現在移轉之1/3持分才課房地合一稅。

曾先生欲贈與苗栗三灣鄉一塊農地及房屋給兒子，請問是否繳納贈與稅?增值稅、契稅及辦理時間?

本事務所回覆:

1、如農地符合農用可免徵土地增值稅及不計入一般贈與總額，房子部分因政府核定房屋評   定現值及公告現值不高，故以贈與申報方式即可，也未超過贈與免稅額標準。
2、辦理時間約三個星期可完成。
3、作農業使用的農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定的繼承人，可以不計入其土地及地上農作物價值的全數。但是受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情形，應追繳應納稅賦，但是因受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業使用者，不用追繳贈與稅。

答:

二親等內的財產移轉即被認定為贈與，不動產的部份是土地以贈與當年的公告現值為準。建物是以房屋課徵現值為準(房屋稅單上有記載)。 
兩者相加就是贈與總額，如不超過220萬就免贈與稅，但仍需繳交土地增值稅與契稅。

答:
買賣(贈與)移轉應備文件
買方(受贈人)：
1.身分證正反面影本(戶籍謄本或戶口名簿加封面影本)
2.便章

賣方(贈與人)：
1.身分證正反面影本(戶籍謄本或戶口名簿加封面影本)
2.印鑑證明（一年之內）
3.印鑑章
4.屋、土地所有權狀正本
5.最近一期房屋稅單
6.土地建物登記簿謄本

費用: 贈與房屋、土地的代書費用、代書規費及增值稅、契稅與買賣過戶移轉方式相差無幾 ，重點在於如何節省贈與稅，以及金流的控制，若金額過大建議逐年贈與。

答:
二親等內的財產移轉即被認定為贈與，不動產的部份是土地以贈與當年的公告現值為準。建物是以房屋課徵現值為準(房屋稅單上有記載)。 
兩者相加就是贈與總額，如不超過220萬就免贈與稅，但仍需繳交土地增值稅與契稅。

案件提要：

范小姐上星期到事務所請教離婚方法，一般民眾看到「協議」離婚，認為雙方白紙黑字寫寫就好，但是范小姐覺得不放心還是來請教離婚該如何處理?
 

 答：

「協議離婚」要有效，必須符合：1.以書面載明；2.二人以上證人的簽名；3.向戶政機關辦理離婚登記等要件。     

那麼誰才可以當協議離婚證人？證人必須由2個以上的成年人擔任，在協議離婚的現場親自見聞，或知悉當事人雙方有協議離婚的真意後，在證人欄簽名蓋章，並由離婚的夫妻雙方攜帶身分證、戶口名簿協同至戶政事務所辦理離婚登記，如此一來，該離婚協議才是有效的。

 會發生爭議的情形是，雖證人知悉雙方離婚真意，但未由證人親自簽名，或是僅由證人一人代表或偽造另一位證人簽名，都會使該協議離婚發生瑕疵而無效。所以，最保障的作法是由夫妻雙方及證人，四人同時在場一起簽名蓋章，避免日後發生糾紛。

日前羅小姐親洽本事務所陳述，其自身貸款條件情形不佳，銀行有逾期情事，與所有權持分，被銀行拒絕辦理貸款，後經本所協助辦理抵押貸款，解決其羅小姐資金需求問題，很感謝本所幫忙圓滿為他解決資金短缺問題。

如果您的朋友有資金需求，無法解決時， 
如果您的朋友或您的客戶有不動產疑難問題，
如果您的朋友或客戶有共有房屋或土地持分問題要處理或是要出售，
如果您的朋友或客戶有一時之間資金需求，
歡迎介紹予梁代

問：親朋好友之間協議又擔心沒有法律上效益時該如何解決?

案件提要：

呂小姐與親人之間有財產分配協議需求，又擔心沒有透過法律公證將來可能會有爭議，因此到事務所請求協助……

答：

親朋好友之間協議，地政士見證可以作為一個解決方法!

由地政士在場親自執行並見證財產分配協議情事的經過，並經三方簽名、金錢交付、財產權利轉換，讓親友之間得以互相信任並且有保障。

案件提要：

王小姐要買一間有私人借款的房屋，貸款情形如下：
第1順位 銀行抵押權為810萬 實際貸款675萬
第2順位 民間貸款設普通抵押權 100萬
謄本上顯示欠款數字共計775萬
但實際欠款數字房仲只告知我們的買入價是足夠支付的不用擔心
請問這樣該如何處理??

答：

建議先過戶完成，在按履約保證程序塗銷二順位貸款
原因，所有權移轉完成才有保障，再塗銷二胎
因為對方沒有多餘的錢可償還二胎，我們也不願意過戶前就先動用履保款項去幫賣方塗銷，畢竟要承擔的風險太大
所以等過戶後再動用我們履保內的價金去代償賣方的私人二胎貸款轉並塗銷辦理塗銷
若將來交易無法順利完成不幸被法院拍賣也會造成拍定後不點交，可以透過強制執行程序買回

案件提要：

羅先生日前透過芳鄰介紹向本所陳稱遇到土地買賣糾紛，緣8月初在南投山區購買農地一筆欲作為養蜂之用，並依買賣流程簽約、繳款，然在鑑界時羅先生竟然發現購買土地之聯外道路所有權有瑕疵與簽約當時所陳述之明顯不符，羅先生向賣方、南投代書求助皆未獲妥善處理結果，羅先生向本事務所諮詢應如何處理為妥當?

答：

我們認為應依據誠信原則，賣方仍應承擔此聯外道路通行權能順利行使之附隨義務，
我們建議買方寄發存證信函限期通知賣方將聯外道路通行權問題排除。
同時協助買方與賣方商談調解埤使案件能順理解決。
本事務所提醒，不動產買賣遇到糾紛時，
一定要找專業人員協助解決，除了商談能夠擊中要害，若商談不成還可以透過調解、法院訴訟程序達到協商結果

案件提要：

馬先生長期在美國金融機構上班(薪水領美金，台灣無薪資證明)，最近想自宅增貸請問有哪幾家銀行可以承辦?

答：

建議找省屬老行庫承辦:台銀、土銀、兆豐、上海、華南、第一、彰化、台企，經理有權限的範圍內比較容易承做。